Начинаем выбирать REITs в портфель.

Отобрать REIT по структуре активов (торговые центры, жилье, дата-центры и т.п.) можно на сайте Национальной ассоциации риелторов США (NAREIT).

Список котируемых фондов недвижимости на Санкт-Петербургской бирже — в скринере на сайте биржи. Сейчас для покупки доступен 51 рейт.

Альтернативные варианты для квалов или инвесторов с допуском к американским биржам — ETF, инвестирующие в REIT. Например, VNQ от Vanguard инвестирует в 180 различных REIT и предлагает самую низкую комиссию в отрасли: 0,12%.

Первое, на что следует обратить внимание, кроме размера дивидендов, — на структуру активов и условия договоров аренды.

1️⃣ Структура активов позволяет понять, во что вы вкладываетесь и отвечают ли эти активы нынешней стадии средне- и долгосрочного экономического цикла.

Например, если в США начинается бум домостроения, логично вкладываться в жилищные и ипотечные REIT.

2️⃣ Большинство REIT имеют “Тройную Чистую Аренду” (NNN): арендаторы самостоятельно оплачивают все операционные расходы (страхование, налоги и капвложения), а арендодатель взимает чистую арендную плату.

Такие договора имеют более низкие ставки арендной платы, но предусматривают длительные сроки аренды.

💰 REITs, использующие NNN, например — менее рискованны и генерируют стабильные и предсказуемые денежные потоки.

Акции таких фондов можно охарактеризовать как квазиоблигации - ценные бумаги с заранее известной и гарантированной доходностью.

🔍 После предварительного отбора нескольких фондов, необходимо провести анализ их финансового состояния, механика которого отличается от анализа обычной компании.