Ключевые мультипликаторы, на которые нужно обратить внимание при оценке REIT

1️⃣ Price / FFO: по сути, цена к FFO означает, сколько долларов вы платите за $1 денежного потока, от которого REIT платит дивиденды.

Можно использовать модифицированный показатель Price / adjusted FFO: это более точный "мультик", поскольку он дает представление об истинной способности REIT выплачивать дивиденды.

2️⃣ Цена к стоимости чистых активов (P / NAV): стоимость чистых активов (СЧА), это разница общих активов и общих обязательств.

Другими словами, это рыночная стоимость недвижимости, принадлежащей REIT. Соотношение цены к чистой стоимости активов (P / NAV) > 1 означает, REIT торгуется с премией к своим NAV, и наоборот.

3️⃣ Чистый долг / FFO — один из показателей долговой нагрузки.

Поскольку REIT традиционно имеют высокий уровень левериджа, имеет смысл отслеживать эти коэффициенты, соотнося их значения с стадией рыночного цикла.

4️⃣ Коэффициент покрытия процентов (Interest Coverage Ratio).

Коэффициент, который определяет, насколько легко фонд может выплачивать процентные расходы по непогашенной задолженности. Рассчитывается путем деления чистого дохода от собственности (NPI) на процентные расходы. Значение мультипликатора более 5 - идеал.

5️⃣ Рентабельность активов (ROA) vs средняя процентная ставка по займам (average interest rate on loans)

Поскольку REIT развиваются за счет долга, важно чтобы рентабельность (%) его активов превышала стоимость привлечения капитала (%). Разница между ними - это кэрри, которое генерирует REIT своим акционерам.

🤜 Полный текст статьи